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Altersvorsorge mit Keller und Dach:

August 25, 2011

Von Karsten Nitschke, Fachwirt für Finanzberatung

Immobilien als Altersvorsorge, das Blatt hat sich gewendet.

In den vergangenen Jahren wurde viel Aufhebens um das Thema „Schrottimmobilien und Steuersparbetrug“ gemacht. Viel Verbraucherschützer wiesen Geldanlage in Immobilien als Betrugsanlage weit von sich. Wie das Manager-Magazin berichtete, kaufen Banken seit 2006 Immobilien im großen Stil, Morgan Stanley investierte bereits 4 Milliarden Euro bis Ende 2009, Goldman Sachs erwarb über 93.000 Wohnungen. Vielleicht ist der Kauf einer Immobilie also doch kein so schlechtes Geschäft?

In den neunziger Jahren war der Verkauf von Immobilien mit Vollfinanzierungen an Kunden ein ertragreiches Geschäft. Interessant für die Kunden war vor allem der 1993 eingeführte Paragraph 4 des Fördergebietsgesetzes (FöGbG), der die Investition in Sanierungsimmobilien steuerlich förderte. Steuerzahler konnten 50 Prozent der Sanierungskosten im ersten Jahr und weitere 50 Prozent über weitere neun Jahre steuerlich in Abzug bringen. Modifizierungen des Gesetzes änderten nichts an der Ausgangslage der Investitionen.

Vertriebe und Makler priesen die noch vermieteten Immobilien als sichere Kapitalanlage, die sich allein aus der steuerlichen Abschreibung und den Mieteinnahmen rechnen sollte. Bedenkzeit für die Käufer gab es kaum, gekauft wurde meist, ohne die Objekte gesehen zu haben.

Mietgarantien erwiesen sich jedoch als wertlos und hohe Provisionen an Bauträger und Makler ließen keinen Raum für Anlegergewinne. Nicht selten kam es in der Vergangenheit zu einer Überschuldung der Investoren und zur Versteigerung der Immobilien. Klagen gegen die finanzierenden Banken, die bis 2006 jedoch von der bankenfreundlichen Rechtsprechung profitierten, waren selten erfolgreich.

Heute sieht die Immobilienwelt anders aus: Seitdem die Kunden ein Widerrufsrecht aus Kreditverträgen und Vorteile bei der Beweislast haben, hat sich das Blatt gewendet. Immobilien sind nicht nur als Kapitalanlage und Altersvorsorge wieder gefragt, sondern auch beim Schutz vor Inflation und niedrigen Zinsen. Banken prüfen heute die Werthaltigkeit der Immobilien sehr genau und vergeben Hypotheken-Darlehen nur nach strengen Richtlinien. 51 Prozent der Bundesbürger gaben bei einer Forsa-Umfrage an, sie würden ihr Geld am ehesten in Immobilien investieren, um einer zunehmenden Geldentwertung vorzubeugen.

Ganz wesentlich bei der Entscheidung für das so genannte Betongold ist jedoch: Vor allem die Lage und der Einkaufpreis müssen stimmen. Renditen stehen wieder im Vordergrund und der steuerliche Aspekt wird nur noch zum positiven Begleitaspekt. Aktuelle Studien des Immobilienverbandes Deutschland belegen, dass Immobilien in Deutschland derzeit unterbewertet sind.

Ein zusätzlicher Aspekt ist, dass Baudarlehen sich derzeit auf einem sehr niedrigem Niveau bewegen. Kaufwillige sollten daher langfristige feste Konditionen vereinbaren. Der Vorteil eines Käufers dabei ist: Je stärker sich die Inflation entwickelt, desto stärker sinkt die Belastung des Käufers, da die Schulden ja real immer weniger wert werden.

„Eine Bruttoanfangsrendite – das Verhältnis von Mieteinnahmen zum Kaufpreis also – von 5 bis 6 Prozent sind durchaus erzielbar“, sagen Marktbeobachter. Bei einem Immobilienerwerb von 10 Prozent ergibt das eine ansehnliche Eigenkapitalrendite.

Fazit: Im Einkauf liegt der Gewinn.

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